T.C.

      YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ 

2015/8694 E.  ,  2017/1616 K.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 05.03.2010 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; görevsizlik nedeniyle davanın reddine dair verilen 06.06.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, önalım hakkı nedeniyle davalıya satılan payın iptal ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili müvekkilinin paydaşı olduğu taşınmazdan davalının pay satın aldığını, önalım hakkı nedeniyle payın iptali ve müvekkili adına tescilini talep etmiştir. 

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, görevsizlik kararı verilmiştir.

Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.

1-Davacının paydaşı olduğu 483 Ada, 4 Parsel sayılı taşınmazda davalının 09/11/2009 tarihinde, 3.000,00 TL bedelle pay aldığı ve davacının 05/03/2010 tarihinde önalım davası açtığı dava dosyasından anlaşılmaktadır.. Önalım bedeli Medeni Kanunun 734/2. maddesi hükmü uyarınca taşınmazın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olup, mahkemenin görevi buna göre belirlenir. Satış sözleşmesinin tarafı olan davalının satış bedelinin tapuda gösterilen miktardan fazla olduğu savunması dinlenemez. Davalı yapmış olduğu sözleşme ile bağlı olup bunun aksini savunma ve kanıtlama olanağından yoksundur. Davanın açıldığı tarih itibariyle Sulh Hukuk mahkemesinin görev sınırı 7.230,00 TL, önalım bedeli ise 3.000,00 TL olduğundan Sulh Hukuk mahkemesi görevlidir. Mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken satış sözleşmesinin tarafı olan alıcı davalının bedelde muvazaa yapıldığı savunmasına itibar edilerek taşınmazın keşfen belirlenen değerine göre görevsizlik kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

2-Yukarıda açıklanan bozma nedenine göre davalının temyiz itirazının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenle davalı temyizinin incelenmesine yer olmadığına, ödenen temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz edenlere iadesine, 02.03.2017 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. 

Mahkeme görevsizlik kararında, davacının dava konusu taşınmazın 89/1200 payının tapu kaydının iptalini ve adına tescilini talep ettiğini, iptali istenen taşınmaz payın değerinin dava tarihi itibarıyla 24.030 TL olduğunu ve sulh hukuk mahkemesinin görev sınırı olan 7.230,00 TL'nin üzerinde olduğunu gerekçe göstererek, görevli mahkemenin ... Asliye Hukuk Mahkemesi olduğuna karar vermiştir.
Dava 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun yürürlüğe girdiği 01/10/2011 tarihinden önce açıldığından, görev konusu 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre belirlenecektir. 

Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununun 16. maddesinde, müdahelenin men'i, tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına taallük eden davalarda gayrimenkulün değerinin nazara alınacağı hükmolunmuştur.

Dairemizce, başka bir dava nedeniyle verilen 23/05/2005 gün ve 2005/1183-4799 sayılı bozma ilamında özetle, salt sözleşme bedeli esas alınarak, kamu düzenine ilişkin harç kaybına da neden olacak biçimde görevli mahkemenin belirlenemeyeceği, bu nedenle yerel mahkemece satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesi ve bu değere göre görevli mahkemenin tespiti gerekirken, bu husus gözetilmeksizin işin esasına girilerek hüküm kurulması bozma gerekçesi yapılmış, yerel mahkemece önceki kararında direnilmiştir. 

Yargıtay Genel Hukuk Kurulu, bu konuda vermiş olduğu 31/5/2006 tarihli, 2006/14-330 E. ve 2006/332 K. sayılı kararında; "... iki taraf müddeabihin kıymetinde uzlaşsalar bile mahkemenin res'en müddeabihin değerini takdir etmesi ve görevli olup olmadığını kendi takdir ettiği değere göre karara bağlaması gerekir. Çünkü, görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve bu nedenle hakim tarafından davanın her aşamasında kendiliğinden nazara alınır. Taraflar görev konusunda anlaşma yapamazlar. 

Olayımızda; satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. İsminden de anlaşılacağı gibi ortada bir sözleşme vardır ve iki taraflı sözleşmedir. İki tarafa da hak ve vecibeler yüklenmektedir. Bu sözleşmede taraflar taşınmazın değerini de belirlemişlerdir. Sözleşmeye müdahale edilmemesi genel kuraldır. Zaten yıllarca tarafların tespit ettikleri bu değere mahkemelerce müdahalede bulunulmamıştır. Mahkemelerin görevleri tespit edilen bu değere göre belirlenmiştir. Yargıtay Özel Daireleri ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da içtihatlarını bu yolda geliştirmişlerdir. 

Ancak; Satış vaadi sözleşmesine dayanılarak elde edilmesi istenilen hak tapu iptali ve tescildir. Sözleşmenin asli unsurunu tapu iptali ve tescil oluşturmaktadır. Sözleşme ile elde edilmek istenilen nihai talep iptal ve tescildir. Tatbikatta görüldüğü gibi, bu talep, bazen çok uzun yıllarca yapılmamaktadır. Taşınmaz vaad olunana teslim edilmişse zamanaşımı da işleyemeyeceğinden, taraflar tescil talebinde bulunmamaktadır. Çok zaman 20-30 yıl sonra talepte bulunabilmektedirler. Bazen de sözleşmede (somut olayda olduğu gibi) onlarca taşınmazın satışı vaat edilmektedir. 20-30 yıl önce veya onlarca taşınmazın satışının vaad edildiği sözleşmelerde gösterilen değerler yeni açılan davalarda çok cüzi kalmaktadır. Uzun yıllar süren yüksek enflasyon ve tarafların satış bedelini sözleşmede bilerek düşük göstermeleri ihtimali nazara alındığında taşınmazın değerinin dava tarihine göre belirlenmesi gerekmektedir. 

Hakim yapacağı keşifte dinleyeceği bilirkişilere taşınmazın değerini tespit ettirecektir. Tespit edilen bu değere göre hem mahkemenin görevi tayin edilecek, hem de noksan harç ikmal ettirilecektir. Bu durumda sözleşmeye müdahaleden de söz edilemeyecektir. Kamu düzeninden olan bu husus tarafların insiyatifine bırakılmadan, hakim tarafından resen yerine getirilmiş olacaktır. Harçlar Kanununun 16. maddesi de, müdahalenin meni, tescil ve tapu iptali gibi taşınmazın aynını ilgilendiren davalarda, taşınmazın değerinin esas alınacağını öngörerek görüşümüzü teyit etmektedir. Harç kaybı da böylece önlenmiş olacaktır. 

Benzer hukuki durumlardan olan, şufa ve tenkis davalarında, yıllar önce ilgili Özel Daireler içtihatlarını değiştirerek taşınmazların değerlerinin yeniden belirlenmesini içtihat etmişler, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu değişime haklı olarak onay vermiştir. 

Özel Daire ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yukarıda açıklanan nedenlerle; Eski kararlarından dönerek, yeni oluşuma göre kararını değiştirme gereğini duymuşlardır." gerekçesiyle, yerel mahkemenin kararını bozmuştur.

Harçlar Kanunu ve Hukuk Genel Kurulunun konuyla ilgili kararı birlikte değerlendirildiğinde; satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında olduğu gibi, tapu iptal ve tescil talepli önalım hakkına dayalı davalarda da, dava tarihi itibarıyla dava konusu taşınmazın değerinin mahkemece belirlenmesi gerekir. Mahkemece re'sen belirlenen bu değere göre, mahkemenin görevli olup olmadığına ve karar ve ilam harcının miktarına karar verilecektir.

Dava konusu uyuşmazlığa geldiğimizde; mahkeme dava konusu taşınmazın değerini dava tarihine göre belirlemiş ve belirlenen değer mahkemenin görev sınırının üzerinde olduğu anlaşıldığından, görevli ve yetkili mahkeme gösterilmek suretiyle görevsizliğine karar verilmiştir. Yerel mahkeme kararının kanuna ve usule uygun olduğu gerekçesiyle onanması görüşünde olduğumdan, bozulmasına yönelik sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.